賣房簽“獨家代理”又“跳單”或需支付違約金
法官提醒：謹慎簽訂“獨家代理”
在二手房交易中，有的售房人因工作繁忙，為盡快售出房屋，會與中介簽訂“獨家代理協議”。不過，“獨家代理協議”雖省心省力，卻也伴隨著一定風險。
在廣州市中級人民法院近日公布的一起案件中，賣房人簽下《獨家代理合同》，委托中介公司獨家出售房屋，事后卻又違背合約“跳單”出售，被中介一紙訴狀告上法庭。
賣房“跳單”被索賠8萬元
小李此前居住在廣州市從化區的一套商品房中，該房權屬人系小李的父親老李。后小李為資金周轉決定出售該房，其于2022年4月聯系了某中介公司，并與其簽訂《獨家代理合同》，約定獨家委托中介公司出售該房屋，委托期限六個月，即2022年4月起至2022年10月止，委托售價100萬元，中介服務費1萬元。
雙方還約定，若小李在委托期限內跳開該中介私自與他人交易，則需向中介公司支付約定售價3%的違約金、中介費及滯納金。如小李拒絕支付上述費用導致訴訟的，則其應雙倍支付違約金、中介費、滯納金等。
另外，該合同還備注，小李保證已經獲得其父親老李的全權授權，并保證老李會嚴格遵守并配合合同履行。簽訂合同當日，小李出具《業主(或代理人)放盤委托書》。
《獨家代理合同》簽訂后，中介公司按合同約定取得了案涉房屋的《不動產權證書》復印件等房產資料以及老李身份證和銀行卡復印件等，并依約放盤出售該房屋。其后不久，小李突然表示不再出售案涉房屋，并向中介收回房屋鑰匙。
后中介公司得知，小李此前已與其他中介公司進行接洽，并在7月底將上述房產轉移登記至案外人名下。中介公司認為，小李的前述行為均發生在雙方約定的獨家委托期限內，小李跳開該公司私自與他人交易，違反了雙方簽訂的《獨家代理合同》，依約應向其支付違約金及中介費。小李拒絕付款，后雙方協商無果，中介公司遂向法院提起訴訟，要求小李按照《獨家代理合同》的約定，支付雙倍違約金及中介費共計8萬元。
廣州市從化區人民法院一審判決：小李于判決生效之日起十日內向中介公司支付3萬元。小李不服，提起上訴。廣州市中級人民法院二審判決：駁回上訴，維持原判。
中介公司不得借機額外不當牟利
廣州市中級人民法院法官李娜認為，本案中，中介公司已根據《獨家代理合同》的約定取得案涉房屋的《不動產權證書》復印件等房產資料、老李身份證和銀行卡復印件等個人資料，該履約行為可視為案涉房屋產權人老李對《獨家代理合同》的追認。
現小李在獨家代理合同履行期間將案涉房屋出售給他人，該行為違反了合同約定，小李應承擔違約責任。雖然小李違約，但合同約定的違約金8萬元明顯過高，有違公平原則。考慮到中介公司所提供的中介服務內容和質量，結合其實際損失及合同履行可獲得的利益，法院酌情判決小李向中介公司支付3萬元。
法官提醒，“獨家代理”風險大，賣房人在訂立合同前應充分考慮，全面評估簽訂合同可能引發的法律后果。簽訂獨家代理合同后，應遵循誠實信用原則，依約履行合同義務，如任性毀約，可能要承擔相應的違約責任。
而作為中介公司，在接受當事人委托時，理應嚴格遵守法律和行政法規的規定，全面審查委托信息，忠實履行合同義務，為委托人提供合法合規的中介服務，不得借獨家代理牟取額外不當利益。
南方日報記者 吳曉嫻
通訊員 李娜 陳婷婷 鄭育婷
(來源：南方日報) 【編輯:劉星辰】